预计2023年广州楼市新房成交量将略高于去年

　　预计2023年广州楼市新房成交量将略高于去年，整体成交均价微涨

中心城区及近郊区预计成为明年供应的热点板块。

　　2023年即将过去，广州是一线城市中最先最快出楼市政策的，从数据来看，预计全年新房成交量将略高于去年，整体成交均价微涨。而梳理过去是为了更清晰地看到未来的趋势，从今年土地供应的热点区域以及成交状况来看，封顶摇号地块及溢价成交地块主要位于中心城区及近郊区热点板块，预计也将成为明年供应的热点板块，而从产品来看，2024年房企会更加注重户型设计、空间利用、产品质量、服务等，并投入更多资源在提升企业的核心“产品力”上。

　　文、图：广州日报全媒体记者 刘丽琴

　　成交：

　　增城、番禺、黄埔成交量居今年前三

　　从2023年广州市场的成交行情来看，中指院的数据显示，2023年1-11月，广州新建商品住宅成交759万平方米，同比增长5.6%，全年成交量预计小幅高于2022年，约在800万平方米左右。从价格来看，2023年1-11月，广州新建住宅价格累计上涨0.09%。优质地块增加将对新房价格形成一定支撑；而二手房价格环比已连续下跌6个月，1-11月，广州二手住宅价格累计下跌1.03%，在短期高挂牌量之下，二手房价格下跌态势难改。从区域来看，全市成交量最大三个区域分别是增城区、番禺区以及黄埔区。

　　中指研究院华南分院总经理杨红侠表示，增城区长期以来都是广州刚需成交的主要区域，整体供求体量较大，常年稳占广州新房成交量榜首。番禺区、黄埔区一是受近期限购政策优化的影响明显，近期成交有所放量。二是两区内的热点板块，如番禺的长隆-万博板块以及黄埔的鱼珠-文冲板块由于区位、交通、产业发展等原因，购房需求相对旺盛，带动这两区整体成交量提升。

　　供应：

　　改善型项目供给明年继续放量

　　数据显示，2023年全市新房供应面积预计在700万㎡左右，创近10年来新低。天河、越秀两个中心城区年内供应明显增加，其中天河区供应量同比增加43.8%，越秀区同比增加36.6%；其余区域供应量同比均出现一定跌幅，南沙区、黄埔区、增城区、从化区同比跌幅超30%。杨红侠表示，当前市场去化速度减慢，且全市整体库存量仍然较高。今年新房整体供应量减少，有助于加快前期库存出清，加快市场筑底进程。

　　2023年广州土地市场存在分化现象，封顶摇号地块及溢价成交地块均位于中心城区及近郊区热点板块。这也将影响到2024年广州楼市的供应格局。可以看到，今年番禺区以6宗封顶成交地块位居全市榜首。而流拍、中止交易地块多位于远郊区以及近郊区非核心板块。从2023年最受关注的封顶摇号地块及溢价成交地块来看，荔湾花地街羊城食品厂地块、番禺迎宾路地块、长隆板块的两宗宅地、白云嘉禾望岗东北侧地块等均已在年底亮相，而天河员村一横路地块、番禺大石新光快速西侧地块、海珠上涌果树公园北侧地块、天河梅花铝厂地块等项目也将让2024年年初的供应变得热闹起来。2023年成交的多宗优质地块将在2024年逐渐入市，改善型项目供给放量，也有利于带动住房需求释放。预计供应热点将在前期土拍成交活跃区域，如番禺、天河、海珠等。

　　产品：行业竞争进入产品制胜时代

　　值得关注的是，房地产回归居住属性，改善型置业成为主流的情况下，客户对于产品品质要求也更高，因此未来房地产行业的竞争很可能是产品制胜。

　　从2023年广州新房成交来看，250万元以下成交占比最高，为42.61%，其次为250万-500万元，成交占比34.4%。500万元以上住房成交套数同比略有增长，保持一定韧性。成交面积段中，90平方米以上占比超七成，其中主力为90-110平方米三房刚需户型占比32%，其次为110-140平方米三房到四房刚改/改善户型占比26%。80-90平方米占比20%；60-80平方米占比11%。

　　从今年年底供应的新产品来看，有多个超100%高实用率项目，设计创新成为房企竞争的重要手段，商业公寓的形态也变得更加多样化。据悉，自广州建筑容积率计算方法新规实施以来，多个新上市项目的高实用率户型受到购房者的青睐，相关项目开盘去化情况较为理想。预计2024年房企会更加注重户型设计、空间利用、产品质量、服务等，做更贴合新时代需求的户型，并投入更多资源在提升企业的核心“产品力”。

　　广州市房协专家邓浩志则认为，未来产品的竞争将是“性价比”的竞争。谁具有性价比，谁才有市场。市场下行的头两年，是核心城区强势，外围郊区弱势。但最近的市场发生了很大的改变，即使是核心城区的荔湾，在低价项目入市后，也几乎抽干了整个片区的需求。而外围的增城、南沙，如果有楼盘愿意在价格上狠狠砍一刀，一样能够一次性带来近百套的成交。

　　2022年、2023年的市场上需求已经是刚改和改善型需求为主的市场，高挂牌量的背后也是刚需刚改的主力客群等待需求转化。业内人士表示，2024年支持“卖一买一”等改善型需求的政策有望进一步优化，也将带动这部分需求进一步释放。

　　行业寄语

　　广东省房地产行业协会会长王韶：

　　住房消费升级机遇下需提升“三力”

　　任何时代、任何时候住房都是实实在在的重要民生，都存在巨大的需求，虽然房地产的高速发展时代已结束，但并不意味着没有市场，我相信目前的困难是暂时的！

　　从广东人口结构和住房现状看，珠江三角洲主要城市经济活力依然较高，人口吸附能力依然较强，人口红利依然明显，这些因素都非常有利于住房市场的持续平稳发展。尤其伴随“居者有其屋”到“居者优其屋”的住房消费升级，对于“好城市、好地段、好企业、好房子”是一个好机遇，只要能适应“住房需求发生重大变化的新形势”，不断提升“产品力、服务力和运营力”，为城市高质量发展和居民美好生活提供更多更好的场所和场景，实现产城融合，我们的行业依然可期！

　　广州市房地产行业协会执行会长陆毅：

　　行业正在积蓄自发修复的动能

　　随着国家系列调控政策的逐步落地显效和房地产长效机制的不断夯实，行业发展前景仍然是稳定向好的。在历经调整和阵痛之后，行业正在积蓄自发修复的动能，在新发展理念的指引下，相信将会向着高质量、可持续性发展的大方向稳步迈进。

　　在2023年，广州市房地产行业协会先后主办番禺、越秀、增城、白云、黄埔、荔湾六区的房地产博览会，致力为提振市场信心、激发消费活力、更好地满足居民刚性和改善性住房需求、推动区域经济社会发展提供助力，取得了良好的成效。新的一年里，广州市房协将进一步做好暖企纾困服务，引导和帮助广大企业立足长期主义，于行业变局中抢抓新机遇、探索新模式，以高品质的产品和服务赢得客户和市场，共同推动广州房地产业良性循环和健康发展。

　　中指研究院华南地产大区总经理杨红侠：

　　明年广州楼市有三大期待

　　明年的广州楼市有三个方面值得期待。一是政策方面仍有优化空间值得期待。中心城区的购买交易政策以及二套房房贷利率等仍然有可以优化的预期。目前二手房的挂牌量较大，在政策支持下得到进一步释放。而政策端向“卖一买一”等改善型需求倾斜也有望进一步优化，促使这些可转化的刚改和改善性需求进一步释放，从而为市场提供一些调节空间。

　　二是在购买更具有性价比的房产上值得期待。今年溢价地块的项目，2024年入市以及明年城中村改造都将会对市场成交量产生一定带动作用。而在高库存影响下，部分区域，如远郊增城、南沙、花都等以价换量态势或延续。三是预计2024年房企会更加注重户型设计、空间利用、产品质量、服务方面的提升，对购房者而言住房消费的体验将更好。

　　整体来看，在政策持续发力下，2024年市场量价表现或相对稳健，有望逐渐筑底恢复。

【编辑:刘欢】