发布时间：2024-11-09 13:36:26 来源: sp20241109
夏日清晨，丝丝微风拂面。广东省惠州市大亚湾一小区里，三五老人在树荫下摇扇纳凉。
“方阿姨好！买完菜回来咯？”
看到远处迎面走来的业主方阿姨，物业管理处的张管家主动上前帮忙接过手中的菜篮。
“是呀，今天准备包饺子啦！”两人一边走一边乐呵呵地聊起了天，一路上，不时有邻居热情地与他们打招呼，其乐融融。
然而去年这时，小区里的业主们却与物业公司因物业费一事对簿公堂，关系降至了冰点。
2023年8月，因多户业主久拖拒缴物业费，物业公司多番催收无果，将所涉27户业主全部告上法庭。
标的额小、涉及人数多，是群体性物业纠纷的一大特点。近年来，大亚湾商品房体量增大，与之关联的物业纠纷也随之攀升。接手该批系列案件后，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院法官彭佳贝仔细研判，发现这批案件与以往办理的物业纠纷类似，均是因业主不满物业公司引起的。
此类纠纷判决并不难，但“案结人不和”的结果关系着业主群体长久的幸福指数。“不能简单一判了之。”彭佳贝思忖着。
为何对物业公司不满？彭佳贝决定先跟这些业主们聊聊。
拿着名单，彭佳贝与团队干警逐个拨打电话，详细询问消极缴费的原因，逐一列明并登记在册。
“天气这么热，垃圾清运不及时，臭气熏天！”
“外面的人随随便便进出小区，安保形同虚设！”
“物业费价格都快超过一线城市了！”
“这些问题没少反映过，物业根本不管！”
……
业主们怨声载道，对物业公司管理不到位的意见居多。
另一边，物业公司也很委屈，认为自己已经按照合同约定开展服务，但是“众口难调”，确实很难让每个人都满意，且业主们拒缴物业费，影响公司资金运转和工作正常开展，服务质量更加难以保障。
多番沟通调查下来，彭佳贝逐渐厘清业主们的不满与担忧，充分了解矛盾的真正症结所在，对案件审理也有了大致的思路。“争议焦点明确，类案调解无疑是解决群体性物业纠纷的一剂‘良方’。”一个想法在彭佳贝的脑海中酝酿。
考虑到业主们和物业公司的关系较为紧张，且涉及人数较多，组织双方现场达成和解难度较大，彭佳贝决定先分头做工作。一方面，她整理出业主诉求清单，在剔除超出服务标准和合同约定的诉求后，反馈至物业公司，督促其限期整改，逐条消项，并向物业公司提出畅通与业主的沟通渠道、及时回应业主诉求、提高服务管理水平等建议；另一方面，她将物业公司增强安保力量、增加垃圾清运频次等问题的整改情况告知业主，并劝说业主们主动履行缴纳物业费的义务，释明拒缴物业费可能面临的法律后果。
经过摆事实、讲道理，几经调解下，物业公司最终同意放弃违约金并撤回起诉，20户业主也陆续缴清拖欠多年的物业费，其余的7个案件，彭佳贝采用小额诉讼程序快速下判，依法支持了物业公司诉请的物业费，并对于明显过高的违约金予以酌情调整。
对于案件处理结果，业主们与物业公司均表示满意，双方握手言和。
夜幕降临，华灯初上，放学的孩子背着书包嬉笑打闹，下班的人们相伴走在返家的途中。抬头望着万家灯火，彭佳贝对“小物业关系大民生”有了更深刻的认识。今年1月至6月，大亚湾经开区法院物业服务合同纠纷调解撤诉130件，调解撤诉率达31.63%。（记者 吁青 通讯员 陈育敏 章婷）
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