发布时间：2024-11-05 10:16:40 来源: sp20241105
文/庞无忌
增量和存量，这被视为当下楼市最重要的一对关系。
4月30日召开的中共中央政治局会议首次提及房地产市场的这一对关系。会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
分析认为，对增量和存量问题的统筹考虑，意味着楼市调控已告别此前简单的“过冷时放水刺激、过热时限制打压”的思路，而是深入理解供求关系变化，系统性谋划、平衡供需。这是一种全新的思路。
增量和存量这对关系，或映射当前及今后一段时间房地产市场三大关键性趋势。
从“增量时代”到“存量时代”
近年来，我国房地产市场逐渐从“增量时代”进入“存量时代”。这一转换的背后是一些长期变量，如人均住房面积、人口年龄结构等发生了变化。
在“存量时代”，增量“蛋糕”开始缩水，新房市场不可能像过去一样高位增长了，而更多空间来自存量的优化和挖潜。
近年来北京、上海的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前在许多城市，存量房交易已经成为主体，二手房挂牌量、交易量都比新房大。
这就意味着存量和增量的优先级需要重新定位。
仲量联行大中华区首席经济学家庞溟接受 中新社 国是直通车记者采访时表示，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化，由总量扩张转为存量改造、消化与增量提质、优化相结合。
从二手房去库存到新房优结构
新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。此番政策在打通房屋“增存”循环方面可能包括两个着力点。
首先是二手房去库存。去年以来多地二手房挂牌量大增，不少人反映需要等待半年以上才能卖出旧房，换房链条迟迟无法启动，来自二手房市场的需求动能也难以传导到新房市场。
李宇嘉认为，目前刚需和改善性购房潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在新房(部分也在二手房)，关键是要将二手房去库存与新房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。
在打通一二手房循环方面，今年以来，不少地方开始探索房屋“以旧换新”。据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。不少地方拿出“真金白银”，江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地由地方或开发商直接收购旧房，所得款项用于置换新房，激活改善性住房需求。
其次，是新房市场优供应。优质地块和高品质住房供给有望增加。近日浙江丽水透露，拟出让“定制化”低密度住宅地块。该地块面向大众出让，开发商不再垄断新房供应和建造。深圳、上海也在近期供应的多个地块中取消了对住宅户型比例要求的限制(取消70/90限制)，更多“大房子”“好房子”有望走入市场，满足部分改善性住房需求。
从保商品房交付到打通住房供应体系
此番会议提及，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。
庞溟预计，后续将继续加大保交房支持力度，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。
此外，也有业内人士认为，打通商品房和保障房的循环或能解决当前楼市面临的核心问题，既化解风险，也实现房地产供应结构优化。
中指研究院认为，可能包括政府平台回购二手房作为保障性租赁住房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保障性租赁住房等方向。
李宇嘉说，建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。一方面加速流通，通过提高流通率稳定价格，价格稳定了，二手房也就不会再出现恐慌挂牌，价格体系就能稳定住。这传导至新房交易、开工和供地，也能稳定各项指标。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励需求切入，而是应从供需两端着力，构建新的发展模式，如：聚焦当前二手房的流动性问题，或可采用收购刚需存量房统一改造为保障性住房等方式。 【编辑:张燕玲】