用“典”规范 理顺物业纠纷

发布时间:2024-06-24 05:38:29 来源: sp20240624

原标题:用“典”规范 理顺物业纠纷

  图为株洲市石峰区人民法院干警前往社区开展物业纠纷法律宣传活动。 谭爽瑾 摄

  导读

  千金买宅,万金择邻。随着城市化进程的加快和推进,小区逐渐成为社会生活的基础单元和市民居住的主要区域,而小区物业服务质量则直接影响着小区居民的邻里环境和生活品质。现实中,物业公司与广大居民常围绕“如何优化物业服务”和“合理收取物业费”产生纷争,双方各执一词,严重影响了人民群众生活满意度和幸福感。日前,湖南省株洲市中级人民法院梳理了辖区内一批涉物业服务合同纠纷的典型案例,运用民法典相关规定对此类纠纷进行释法说理,明晰物业服务领域的权利和义务,以期发挥司法裁判的价值导向作用,化解物业纠纷难题。

  物业服务瑕疵不是拒交物业费的正当理由

  王某、唐某于2016年购买并入住株洲市荷塘区某住宅小区,与小区A物业公司签订前期物业服务合同,约定由A物业公司对该小区提供经营管理服务。闹心的是,合同期间,A物业公司未有效监管小区建筑物装饰装修,导致其所住楼栋墙体受损;小区停车管理无序,经常导致交通堵塞;消防设施未能定期检查,致使发生火情时消防栓缺水、消防通道堵塞等,严重影响了生活体验。一气之下,王某、唐某遂以不再交纳物业费的形式进行对抗。而A物业公司则以王某、唐某拒交物业费构成违约,影响物业公司正常运营为由向人民法院提起诉请。

  株洲市荷塘区人民法院经审理认为,按照合同约定,A物业公司已经为涉案小区提供了相关物业服务,业主应当依据合同约定向A物业公司交纳相关物业服务费用。王某、唐某单方面拒交物业费构成违约,应及时支付物业费。但是,根据王某、唐某提供的小区照片、视频资料等,可以认定A物业公司在提供物业服务期间确实存在瑕疵,未能完全尽到物业服务合同的义务。遂依法判决王某、唐某酌情按照合同约定的85%向A物业公司支付物业费4479.47元。

  【法官讲法典】

  物业服务费主要是指针对全体业主和整体区域的各个方面的公共性服务收费,涉及全体业主和整个小区的公共利益。业主若认为物业公司提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费,很可能导致物业公司经费不足、运营不畅,进而影响服务质量,致使物业服务进入恶性循环,损害大多数正常交费业主的权益。问题需要化解,激化矛盾只会让问题难以处理。现实中,业主认为物业服务存在瑕疵或漏洞时,应当积极主动与物业服务企业进行沟通协商,共同完善物业服务质量。一旦对物业服务有任何不满,就采取拖欠费用等消极方式应对,既无法化解矛盾,也不能解决问题,殊不可取。

  当然,如果物业服务确实存在安保、卫生等方面较大瑕疵的,业主可以积极留存证据,法院也会支持业主适当减免部分物业费的主张,以促进物业公司改进服务水平,切实维护业主权益。

  物业安保不到位致业主损失需担责任

  B物业公司是舒某所在封闭式管理小区聘请的物业服务企业。由于B物业公司工作人员在提供物业服务过程中,管理松散,该小区先后8次发生盗窃案件,致使舒某等业主的电动车辆、笔记本电脑等财物被盗,造成财产损失2万余元。而B物业公司工作人员在一次巡逻过程中,曾目睹了盗贼行窃,却没进行询问,也未及时制止。

  物业公司辩称,其作为公共服务的企业,在与小区业委会签订的物业服务合同约定中,不包含业主的人身与财产保管责任,所以没有义务对业主的损失承担责任。

  株洲市天元区人民法院经审理认为,物业公司作为物业服务的提供者,对于业主的人身财产安全具有一定的安全保障义务。本案中,盗贼先后8次进入该小区实施盗窃行为,B物业公司并未采取合理措施防范,足见其平素对小区的管理过于松散、安保流于形式,没有尽到安全保障义务。考虑到物业公司的安保义务属于防范性质,物业服务项目较多,法院酌情认定其对原告遭受的损失在适当范围内承担补充责任。

  【法官讲法典】

  物业安保是维护小区基本秩序的一道安全大闸。物业公司作为物业服务提供者,对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,应当及时采取合理措施制止、向有关主管部门报告并协助处理,以保护业主的人身、财产安全。由于物业服务与特定区域内的公共生活或管理秩序密切相关,其义务往往并不仅限于物业合同约定,还负有某些法定义务。本案中,物业公司与业主签订的物业服务合同尽管没有明确规定业主的人身与财产保管责任,但民法典规定的法定义务不会因为合同没有约定而减免,物业服务人作为“应当维护物业服务区域内的基本秩序”的义务主体,因疏于职责,未尽安全保障义务,甚至在明知可能造成第三人侵权行为介入时,未能采取合理措施保护业主的人身、财产安全,致使业主合法权益受到侵害,需承担相应的补充责任。同时,从基层社会治理体系的角度来看,物业服务人与业主委员会、居民委员会等共同组成基层社会治理的主体网络,扮演着重要的社会治理角色,物业公司需认真履行安保义务,维护好小区和业主平安,充分发挥完善社会治理层面的功能。

  物业不得阻碍业主安装充电桩

  2022年12月,为便利出行,黄某响应国家节能减排号召,购买了新能源汽车一辆,并欲在小区自购车位上安装充电桩。根据国家电网相关规定,申请个人充电桩需提交小区物业公司允许施工的证明。但黄某向该小区C物业公司申请开具证明时,却屡遭拒绝,双方多番沟通协商未果。为维护自身合法权益,黄某遂将该物业公司诉至法院。

  被告C物业公司辩称,因为地下车库车位属于公共使用部分,安装电动汽车充电桩可能给其他业主带来安全隐患,必须经过地下车库车位三分之二的业主同意方可开具证明。而小区业委会也明确函告,由于小区属于老式小区,车库只有一个出入口,设备老旧,一旦发生电动汽车起火,容易造成不可估量的损失,且安装电动汽车充电桩其线路必然占用公共区域,故不能随意盖章同意。

  株洲市天元区人民法院经审理认为,民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境。按照国家部委相关规范性文件,物业服务企业应充分发挥在贯彻新能源汽车产业国家战略实施发展中的积极作用,在充电设施建设时应予以配合、提供便利。黄某作为业主依照电力公司要求需要物业公司出具同意安装充电桩证明并在安装过程中予以配合与协助,物业公司应当履行,保障充电桩的建设与投入使用。同时,黄某作为业主对自有车位依法享有使用权,其他业主不得影响和妨碍其使用。即使安装充电桩线路需要通过车库公共区域,也属正常需求和合理使用。是否存在安全隐患将由电力部门勘验评估而最终作出决定,不属于物业服务企业的主观评估范畴,物业公司不得以此为由对抗黄某的合法权利。

  【法官讲法典】

  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中,黄某所购车位规划用途主要为停放汽车,其购买并在该车位使用新能源汽车,系积极响应国家新能源汽车发展和节能减排战略,而安装充电桩又是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备,符合该车位合理使用范围,所以黄某有权在其车位上安装与其汽车配套的充电桩,物业无权拒绝。实践中,类似本案中这样欲在小区安装充电桩遭到物业阻挠的情况不在少数。物业对业主申请自行安装充电桩有所抗拒,主要原因还是在于安全隐患,担心万一发生事故需要由其来担责,从而本着“多一事不如少一事”的心态,“一刀切”拒绝业主的需求。大力发展新能源汽车,是国家保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染的重要内容。根据国家相关部委明文规定:在居民区充电基础设施安装过程中,物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位,及时提供相关图纸资料,积极配合并协助施工。充电桩进小区,物业出于安全考量有些顾虑可以理解,但仍应依法依规积极作为,积极推动国家战略布局,为社区居民提供更加便利快捷的生活服务。

  业委会有权解除物业服务合同

  D物业公司是株洲市荷塘区某小区的前期物业服务公司,从2008年开始为该小区提供物业服务。其间,由于对物业公司服务质量不满意,多名业主对该物业公司服务水平表示质疑,并提出整改建议,无果。2020年7月,该小区成立业主委员会后,再次要求D物业公司限期整改。双方多次协商,无效。2020年11月,小区业主大会通过表决程序决议解聘该物业服务公司,并授权业主委员会重新选聘新物业。因D物业服务公司拒不退出小区,小区业主委员会遂将其诉至法院。

  株洲市荷塘区人民法院经审理认为,该小区业主委员会系依法成立,并在政府相关职能部门备案,依照法律规定,具有解聘和重新选聘物业公司的权利。其依据法定程序解除与D物业公司之间的物业服务合同,合法有效。据此,确认双方物业服务合同关系解除,并责令D物业公司限期搬离。判决生效后,D物业公司仍拒不退出小区。依照申请执行人请求,人民法院强制将其搬离小区,并将物业用房及相关资料交付该小区业委会。

  【法官讲法典】

  物业公司作为小区服务企业,本应该强化服务意识、优化服务质量,为小区业主提供舒适满意的居住环境和优质服务。现实中,很多业主对物业公司的服务质量和管理水平不满,常常会采取拒交物业费的形式进行抗议,或者诉请解除物业合同,结果往往难以如愿。解除物业合同属于业主共同决定事项,单个或少数业主不能产生全体业主解除物业服务合同的意思表示。依据法律规定,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且人数过半数的业主同意。本案中,D物业公司的服务质量屡次遭到业主质疑,且经业主委员会多次要求整改无效。该小区业主大会通过表决程序决议解聘物业服务公司,并授权业主委员会重新选聘新物业,合法合理,符合小区业主对小区事务的自我管理、自我约束的原则,有利于维护广大业主的合法权益。

  ■法条链接

  《中华人民共和国民法典》

  第二百七十二条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

  第九百三十九条 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。

  第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

  第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

  第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。(记者 陶琛 通讯员 张宁 姜胜强 肖思)

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